「000815」房企:很刺激!重庆集中供地首秀平均溢价55.24%。中海拿下一楼价格“打了”两集

股票资讯  2021-05-02 14:42:23

4月28 -29日,重庆中心城区第一批集中供地土地拍卖开始。经过2天的战斗,46块地全部成功出售,总投资635亿元。值得注意的是,底价突破万元,升水率高,也成为此次土地拍卖的主调。据悉,重庆“两集中”土地拍卖的火爆局面已传导至楼市。中智研究院重庆分院研究总监戴晓红向《中国时报》记者指出,随着这批高价地逐步进入市场,未来会给房价带来一定影响,但项目都集中在市场上,市场竞争压力更大,这对房企的产品实力提出了更高的要求。

龙头房企抢地凶猛

4月28日至29日,重庆主城区第一批集中供地开始拍摄。最终全部地块成功出售,总投资635亿元。2天共举行了6场演出,大发地产的一位知情人士向《中国时报》记者承认,“(感觉)很刺激,从早到晚”。声称大法在2天内参与了6、7块地的竞标,但最终只和融创赢了一块,“竞争真的很激烈”。

据悉,有31家房地产企业参与了拍卖。据公开报道,至少有54家开发商打算在拍摄前参与拍卖,其中38家开发商的土地最受欢迎,15家开发商的土地最低。

战斗中,高底价和高升水率成为主流。据《中国时报》记者统计,在46块地块中,有25块的底价超过1万元,其中中海4月29日拿下的渝北区观音桥集团C区C20-1/04地块的底价为15307元/平方米,排名第一。

根据中国研究院的数据,2021年第一季度,全国300个城市住宅用地平均地价为17.4%。在这次土地拍卖中,46块地的平均地价为55.24%,显示了土地拍卖的热度。其中,4月28日,招商局蛇口击败15家竞争对手,以32.5亿元的溢价129.98%拿下沙坪坝区西永集团地块;保利以25亿元的成交价格拿下两江新区双向组团地块,升水率83.22%。

在31家房地产企业中,龙头房地产企业和大型房地产企业的征地尤为激烈。融创及其财团成为最大赢家,共斥资99.09亿元拿下8块地,其中3块由融创单独拿走,5块与赫伦堡、大法、翔宇、洪洋、中梁共同收购。据公开信息,融创于2004年进入重庆市场。根据嘉里研究中心发布的2020年重庆房企30强榜单,2020年融创在重庆的销售额为279.09亿元,排名第一。

始于重庆的龙湖地产斥资96.64亿元在大渡口区和北碚区拿下5块地,其中4块单独拿下,1块与益田杨康共同拿下。根据以上榜单,2020年重庆龙湖销售额为208.73亿元,排名第二。

此外,CCCC还斥资48亿元收购了两江新区的2块地,绿地、徐汇、万科、幻想曲、欢乐城、施琅等其他房地产企业也有所斩获。

在这次土地拍卖中,联合征地已经成为许多房地产企业的选择。比如红阳地产这次在重庆拿下了两块地。4月30日上午,洪阳地产相关负责人告诉《中国时报》记者,重庆的征地是以三家合资企业的形式进行的,洪阳、融创、中粮是长期战略合作伙伴,“都看好这个地区的发展前景,所以选择了共同参与”。洪阳表示,此次重庆集中土地拍卖,此次征地的升水率处于较低水平,符合洪阳稳健的投资策略。

值得注意的是,一些中小房企也对重庆市场青睐有加。2020年11月,嘉园拿下重庆某商住地块。在这次集中供地中,嘉园再次斥资22.4亿元,以48.31%的升水率拿下两江新区一处宅基地。

重庆一些地方房企也有所收获。比如康田地产以20.79亿元拿下两江新区双向组团C标区的地块C112-1、C116-1、C117-1、C118-1,底价7280元/平方米;海城实业(集团)有限公司以14583元/平方米的底价和75.7%的升水率,拿下了渝北区良路集团F区的F27-2-1和F27-2-2地块;杨光岛生态城投资发展有限公司以44.9亿元拿下南安区茶园集团三块地。据公开信息,该公司在2020年赢得了南安区的许多茶园地块。

土地拍卖对开发商的财务实力是一个不小的考验。根据重庆市近日发布的新土地拍卖规定,土地拍卖的升水率尚未达到50%,开发商需要在三个月内付清全部土地款;土地拍卖的升水率超过50%,开发商需要在一个半月内付清全部土地款项。上述大发地产负责人认为,从此次土地拍卖的情况来看,土地集中供应对规模较小的房地产企业来说“压力更大”。

项目集中进入市场将增加竞争压力

“重庆本地拍卖市场受到高度关注,主要受两个方面的影响。”中智研究院重庆分院研究总监戴晓红向《中国时报》记者解释说,这次推出的地块大多是优质地块,中央公园、西永、大学城热度已经很高了。同时,大阳石组和观音桥组地块位于核心成熟区,区位优势明显。

“另一方面,开发商的土地储备越来越紧张,去化周期短,拿地意愿相对较强,尤其是第一批,一些发展速度较快的企业,年前就可以卖掉。”戴晓红进一步分析并向记者指出,22个重点城市的土地拍卖时间不同,因此部分房企资金充裕,竞价热情较高。

"的确,这一次重庆的土地拍卖备受关注."嘉园集团相关负责人也告诉《中国时报》记者。与戴晓红的观点一致,负责人认为:一是推出的地块大多是优质地块,部分地块区位优势明显。与此同时,开发商的土地储备越来越紧张,征地意愿也越来越强烈。

更重要的是,开发商普遍看好重庆市场的预期。一位参与重庆土壤拍卖的开发商告诉《中国时报》记者,重庆目前是一个想象力非常丰富的城市,因为它拥有中国经济第四极、成渝双城经济圈、重庆-新欧洲、新海陆通道、国内流通等国家战略的叠加。不少开发商积极参与土地拍卖,看好城市未来发展。开发商表示,在此次土地拍卖中,品牌房企引人注目,率先征地,几块地价和地价略高的地块也具有低容积率的特点,有望在未来为市场呈现高端经典产品。“从另一个维度来看,品牌房企抓住机遇,积极覆盖阵地,也将为未来在重庆市场的稳定增长奠定基础,进一步巩固行业占领。”

嘉园集团相关负责人也向《中国时报》记者强调,目前重庆房价明显低于同级别城市,各开发商对重庆未来发展持乐观态度,相信重庆未来房地产市场健康,对未来充满信心。它进一步补充说,“虽然这次土地集中拍卖的价格与土地集中拍卖制度有一定的关系,但关系不大,主要是因为所有开发企业都对重庆未来的发展持乐观态度。”

《中国时报》记者注意到,重庆市场没有跟上去年下半年一二线城市的普遍增长。但随着外部市场的变化和“补涨”的内部压力,重庆房价早已上涨:根据国家统计局的70个大中城市房价指数,今年1-3月,重庆新房价格分别上涨4.9%、5.7%和6.2% 而二手房价格则分别上涨了0.1%和0.0%。上述大发地产负责人也向《中国时报》记者指出,对于重庆这样一个城市来说,其房价与同级别城市相比并不高,而且这次通过集中供地,实际上已经完成了一轮补偿性上涨,“我认为很可能会影响下一季度的房价水平”。

据媒体综合报道,重庆“两集中”土地拍卖火爆局面已传导至楼市。网上流传的一些微信聊天截图显示,部分项目在土地拍卖首日之后宣布关闭和“内部消化”,部分楼盘紧急收回全部折扣,并计划调整房价体系。

嘉园集团上述负责人告诉记者,从土地供应的角度来看,他个人认为,重庆未来的土地供应应该是逐渐减少的趋势,“土地将越来越稀缺,尤其是核心区,未来的主要土地供应应该主要集中在内环以外,地价仍将呈现稳步上升的趋势”。他认为,重庆楼市新房供应量应该是逐年减少的。由于容积率的影响,未来改良房的供应量会明显增加,改良产品的竞争会更加激烈。

戴晓红也直言,随着这批高价场所逐渐进入市场,对未来房价会有一定影响。但所有项目都集中在市场上,市场竞争压力更大,对房企的产品实力提出了更高的要求。同时,在不炒房的基调下,第二、三批推出土地的政策和策略可能会有所调整。

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(文章来源:中国时报)


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