「换手率」业主不愿意卖。去年,广州二手房转向“卖方市场”

股票资讯  2021-04-21 12:05:38

□文、涂信息时代记者

2020年,广州二手楼市的表现可谓红火,成交“先抑后扬”。全年第一季度,受疫情影响,客户需求“冻结”,营业额大幅下降。月成交低于去年平均水平(8959件),其他大部分月份成交基本在1万件以上。此外,业主对市场前景信心十足,“买方话语权”明显减弱,整体市场环境由原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。

去年,二手房交易“先抑后扬”

据广州中原研发部监测,2020年广州二手房市场成交13.1009万笔(自助网上签约+中介促成网上签约),比2019年同期(10.7504万宗)增长21.9%。从历年交易对比来看,二手房市场在经历了连续三年下跌后又有所回升,需求明显回升。整体交易量相当于2018年,交易氛围更加健康活跃。

据广州中原研发部分析,2020年广州二手房市场的主要特点是:买高不买低的心态,客户入市的热情。楼市明显回暖,部分板块房价出现上行调整迹象,促使不少客户担心价格会继续向上补,以加快入市步伐。据监测,2020年的新客户数量将比2019年增加30%以上。

区域楼市明显分化,部分板块做得不错。2020年二手楼市出现明显分化,天河珠江新城、越秀东风东等部分高端板块需求较2019年同期大幅增加,以至于很多业主借此机会提高报价,基本没有议价空间。而大社区恰恰需要供需平衡的板块,价格相对稳定,比如克利福德新村、碧桂园凤凰城。目前,刚刚需要的价格调整幅度较小。

此外,业主释放报价的热情较低,加剧了供应紧张。监测显示,2020年新增销量较2019年下降20%。业主严重不愿出售,许多业主选择在市场价后决定是否出售自己的物业,导致市场上商品稀缺,许多优质物业出现“无房可卖”的尴尬局面。

二手房变成“卖方市场”

中原大数据显示,业主报价指数已经从2018年和2019年的20%~30%上升到目前的40%以上,一些活跃的二手房交易板块基本没有明显的议价空间,甚至出现交易价格反转的现象。不难看出,目前的业主对市场前景信心很强,“买方话语权”明显弱于2019年。整体市场环境已经从原来的“买方市场”逐渐转变为“卖方市场”。

从不同地区的引文变化可以看出,目前不同地区的引文都有不同程度的上升,其中中部地区的引文最为明显。比如黄埔、天河、海珠的报价分别上涨18.0%、10.1%、11.6%;而花都、增城等周边地区的房价涨幅分别只有7.4%和4.0%。据悉,东圃板块也面临着板源不足、业主报价高的尴尬局面。市场上优质盘源稀缺,客户选择较少。此外,由于市场需求大,许多业主开始陆续提高报价。例如,2020年第一季度中海康城以南110平方米的一个单元平均成交价格约为480万元,但下半年平均成交价格提高到550万至600万元,增幅超过10%。巧合的是,2020年,番禺洛溪板块的交易活动远高于2019年,上门客户数量大幅增加,交易能力明显增强。很多高价的改良板块,比如珊瑚天风、时代外滩,表现特别好。在市场需求活跃的情况下,业主甚至出现反价格现象。比如之前卖的珊瑚天风,本来谈判的价格是1100万。签约前,业主将价格反转为1300万元,但最终成交。

但在业主议价空间缩小、报价提高的背景下,客户入市的热情不是在降低,而是在上升。根据中原数据监测,无论是客户数量还是新客户数量都呈现出稳步上升的趋势。其中,2020年第二季度至第四季度中原地区房屋数量分别增长14.2%、24.8%和10.5%,新客户数量也分别增长26.5%、11.4%和6.8%。据悉,海珠区二手房网上签约比例稳步上升,2019年仅为11.4%,2020年1月上升至12.2%,2020年12月达到16.3%,较2020年1月净增4.9个百分点。

据广州中原研发部介绍,即使提高部分楼盘的报价,客户也会加快入市步伐。主要原因是一些客户担心价格会继续上涨,因为他们的心态是向上买,而不是向下买。因此,他们选择提前上车,以减少未来可能增加的置业成本。

业主“不愿出售”的行为加剧了

受良好的市场定位和相对火热的交易影响,业主对看涨的市场前景有很强的信心。因此,许多业主担心以“低价”出售房产,所以他们选择在决定是否出售之前看到市场价格趋势,导致市场上新来源的数量显著减少。据监测,2020年中原周都新盘源数量一直不到800个,比2019年减少20%左右,处于近五年来的新低。

记者了解到,2020年越秀区楼梯楼成交活动远低于上年同期,楼梯楼成交率仅占30.7%,较2019年净下降14.6个百分点。主要是由于交易周期明显缩短,出现了很多卖一买一的置换客户,使得楼梯楼的需求没有电梯楼那么火爆;另一方面,一些楼梯楼业主不愿意出售的情绪加剧,下单热情低,使得市场缺乏资源,客户选择少,导致楼梯楼的成交率下降。

另外,2020年底,东风东板交易活跃,客户入市热情明显回暖。但由于盘源“僧多粥少”,尤其是铁艺中学学位房的住房,客户购房需求特别大,相应的房产已经处于“无房可售”的局面。在这种背景下,业主不愿出售的态度很强硬,许多消息来源纷纷提高报价,一般涨幅超过3%。基本没有讨价还价的空间。以东地湾为例,2020年底,部分优质户型市场价格较年初上涨20%以上;此外,由于2021年入学准备,以及未来装修、过户和后期处理所需时间较长,大多数客户选择在2020年底购买自己的房子,以确保能够按时入学。

大房子更“受欢迎”

中原监测数据显示,2020年大面积高价单位交易相当活跃,交易比例明显上升。其中,700万元以上的房屋成交率上升至14.6%,同比上升4.6个百分点。总价500 ~ 700万元占13.9%,同比净增3.4个百分点。144平方米以上的高端住宅交易比例也比2019年增长了3.3个百分点,达到10.4%。

比如荔湾区2020年一居室和两居室的成交量分别占15.4%和38.5%,分别净下降5.4个百分点和5.5个百分点;但三室房成交比例大幅上升,达到39.7%,同比上升11.3个百分点。业内认为,荔湾小户型成交下滑的主要原因有:一是市场来源稀缺,楼梯口业主积极性不高,容易造成客户无盘的尴尬局面;第二,客户提高了,替换了更多的客户。2019年,等待改善的客户因为担心涨价超出预期,交易周期缩短,手头资金充裕,开始陆续入市。但是市场对刚好需要的客户影响不大。

业内人士认为,户型改善的原因主要有两个:一方面,疫情过后,客户的购买行为发生了改变,更加注重优质的医疗和生活设施,导致越秀和天河拥有完善的生活设施和教育资源。该地区受到了极大的关注;另一方面,“卖一买一”的客户明显增多。市场活跃,交易周期明显缩短,促使部分客户迅速卖掉旧房,更换新房。此外,在全球通胀风险和不确定因素不断增加的大环境下,高端住宅建筑特殊,保值增值能力强,是高净值群体资产配置的优质选择。因此,去年高档住宅房屋交易也相当活跃。


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