「270002」2019年底:房地产“大鱼吃大鱼”频频出现

股票资讯  2021-04-18 19:31:12

企业采取并购的方式并不少见。难得的是“大鱼吃大鱼”。

不到一个月,就有三起大规模房地产收购的新闻。有的已经成功完成,有的还在推进过程中,还没有落地。

年底,房地产行业正以“大鱼吃大鱼”的现象告别2019,迎来2020。

一位资深地产人士向Caijing.com分析,近期“大鱼吃大鱼”的现象主要受两方面影响。

一方面,当房地产行业集中度越来越高时,管理不善、杠杆率高、债务高、土地成本高等因素可能会导致这些看似大的企业“打雷”。

另一方面,房地产已经进入后发展阶段,房地产企业想要市场份额的时代已经过去。房地产企业如果还想快速成长,可能只有更多的依靠并购了。

一月份有三次大规模收购

继2017年的“世纪M&A”之后,融创中国最近重新出现“大动作”。

2019年11月27日,融创中国以人民币152.69亿元从云南城头(600239)手中接过环球世纪和时代环球51%的股权,以更少的资金获得了远超万达13个文化旅游项目的建筑面积。

“小鱼”已经不能满足融创中国的“胃口”,这是融创中国自2015年开始并购战略以来吃的第二条“大鱼”。

无论是“大鱼在吃小鱼”还是“大鱼吃大鱼”,融创中国在短短三年时间里迅速成长为中国最大的房地产企业之一。

2015年融创在中国的土地储备只有2720万平方米,销售额为682.1亿元。此后,随着“买买”的相继行动,融创在中国的销售额连续两年实现了100%以上的增长率。

2016年至2018年,融创中国土地储备依次为7291万平方米、1.42亿平方米和2.56亿平方米,截至2018年底,融创中国土地储备面积近一半来自并购。

2016年至2018年,融创中国分别实现销售额1506.3亿元、3620.1亿元和4649.5亿元。即使在2019年,融创中国也以前11个月5005.7亿元的总销售额超过万科。

在“大鱼吃大鱼”的现象中,融创中国并不突出。融创收购云南城头资产后,业内大规模收购的消息层出不穷。

据蔡联社12月17日报道,世茂正与傅生谈判收购傅生手中的房地产项目资产包,涉及74个项目。双方将在房地产、建筑和房地产领域开展全面战略合作。

12月20日,多家媒体报道称,协鑫被阳光城整体收购,双方进入人事谈判阶段。

2019年初,在第35届中国-世界经济论坛上,宏观经济分析预测报告指出,2019年房地产增速将放缓,集中度将进一步提高,呈现“大鱼吃小鱼”的趋势。

没想到,2019年房地产向上集中的趋势明显更加猛烈。不仅“大鱼吃小鱼”,还出现了“大鱼吃大鱼”的案例。

大鱼为什么要吃大鱼?

一位高级房地产官员告诉《财经》。甚至“大鱼吃小鱼”也是房地产趋势上升的一个例子。现在趋势变了,房地产进入后发展时代。

上述人士认为,房地产后发展时代带来的最大变化是市场份额的变化。“原来房地产企业想要市场份额,市场一直在增长。现在市场份额不再增长。”

在恒大2019年中期业绩发布会上,恒大副董事长兼总裁夏海钧也表示,中国房地产的天花板已经出现,新房年销量将维持在15万亿元左右,不会有大的向上突破,即使下跌,也在12万亿元和13万亿元左右。

虽然房地产不需要面对市场份额萎缩的惨淡局面,但毫无疑问,市场份额红利没有了,“寻找新的增长出路”是房企需要面对的重大问题。

房企的高速增长从何而来?上述资深地产人士分析,“其实就是“大鱼吃小鱼”或者“大鱼吃大鱼”,行业并购已经发生。”

石开资本资深管理合伙人余铁成在2019年金融头条全球经济学家年会上表示,“中国房地产行业存在巨大的并购空间。近年来,大型房地产公司的并购比比皆是。”

为了支持这一观点,余铁成给出了数据支持,截至2018年底,中国共有9.7万家房地产企业,而美国只有五六百家主流房地产企业。中国百强房企占行业规模的60%。

“大鱼吃大鱼”,一个愿打,一个愿挨。一方面,想成长发展的房地产企业有收购需求。另一方面,资深地产人士向金融网分析,“行业集中度提高时,经营管理不善,杠杆率过高,负债率过高,土地成本过高,可能导致一些看似规模较大的企业。”爆炸”,这就导致了“大鱼吃大鱼”的现象,同样规模的两个企业也(可能)合并了。”

2019年,曾跻身房地产企业百强的三大“大鱼”云南城头、傅生、协鑫,未能熬过年关。

作为云南本土明星房地产企业,云南城投在2018年中国房地产百强企业中排名第80位。财经评论员严跃进告诉媒体,云南城投这几年的战略扩张非常厉害,是全国城投企业中投资节奏比较激烈的企业。

与快速上升的势头相比,云南城市投资的步伐似乎并不稳定。财务报告显示,截至2019年6月,云南城头的资产负债率高达90.9%。2019年前三季度营收48.52亿元,同比下降30.61%;上市公司股东应占净利润-10.63亿元,同比下降567.15%。

一方面,高负债率“走钢丝”;另一方面,收入和利润都“大幅缩水”。云南城投出售资产,一定是缓解资金链压力的无奈之举。

与此同时,“他是我哥哥”傅生和谢欣过得很艰难。

2019年,傅生在距离1000亿元门槛只有一英尺的关键时刻“断链”,公司股权被冻结成为家常便饭。虽然傅生有“申请破产被拒”、“裁员50%”等传闻,但股价不断下跌,最终徘徊在每股0.1港元左右,证明市场对傅生并不乐观。

协鑫,曾经被称为半龙湖,是销售的“大跳水”。2018年营业收入91.47亿元,同比下降3.23%,归属于母公司股东的净利润7.23亿元,同比增长525.47%。2019年上半年营收仅为38.15亿元,净利润1.81亿元,其中房地产销售占比34.2亿元。[a5]

虽然对傅生和协鑫的收购尚未尘埃落定,又迎来了“官方公告”,但只从两家房地产企业的经营状况来看,寻找“白衣骑士”确实是自救的好办法。

机遇和风险并存,避免盲目乐观

“大鱼吃大鱼”的频繁发生,为当前的房地产市场敲响了警钟。

财经评论员严跃进告诉《财经》。com认为一些大中型房企过于盲目乐观。近两年来,关于看空房地产市场的争论很多,但也有一些房地产企业取得了胜利。这时候就要重视对房地产周期的调控,尤其要充分重视“房无投机”的严重性。征地时要根据调控倾向调整征地方向,否则盲目征地后会自投罗网。

值得一提的是,2019年,房地产企业征地依然“火热”。

据中原地产研究中心统计,2019年房地产企业收购土地数量创下新纪录。截至11月28日,50强房地产企业收购土地金额达到1.97万亿元,比2018年同期增长18%。

其中,万科收购土地1567亿元,碧桂园收购土地1236亿元,保利收购土地964亿元,中海收购土地928亿元,9家房地产企业收购土地500多亿元,共有38家房地产企业收购土地200多亿元。

中原地产首席分析师张大伟告诉《财经》。com表示,2019年,房地产企业征地明显分化,部分企业开始明显萎缩,但仍有大量企业加快了土地市场的征地步伐。尤其是一些央企、国企、新上市企业,更是坚决要收购土地。

张大伟补充说,然而,大多数企业仍处于降低杠杆的阶段,尤其是那些在2016年左右购买了大量土地的企业,最近它们只购买了很少的土地。

房地产后发展时代,生活好的“大鱼”想吃“鱼”;表现不好的“鱼”想向“大鱼”寻求帮助。无论是“大鱼”还是“小鱼”,“鱼”吃“鱼”的现象还在继续,而且有愈演愈烈的趋势。

严跃进表示,当前房企“需要注意机遇和风险”

机会是指一些企业的扩张,由于资金链断裂的问题,可能导致一些大中型房企采购项目。对于其他房地产企业来说,这是一个非常好的成长机会。

对于被兼并的企业,需要警惕资金链问题的重新出现,以及近两年被收购的新情况。

然而,作为目前房地产企业寻找增长的另一条出路,在并购的巨大诱惑下,也存在潜在风险。在“吃鱼”的过程中,“吃”的“矿”是不应该埋的。

余铁成在2019年全球经济学家金融头条年会上提醒,现在最担心的是房地产行业的跨境并购。他说,“从我对M&A的长期研究来看,跨境M&A并没有那么简单。就像最近一家原本不错的房地产公司,在欧洲大举投资收购了三家与主营业务完全不同的零部件公司,最近暴露出巨大的风险。”

“大鱼吃大鱼”的出现,是对两种“鱼”的警示。

一方面,为了防范被“吃掉”,“鱼”需要踩节奏,减少负债,降低杠杆;另一方面,对于想吃“鱼”的“大鱼”,找到目标“提灯笼”也很重要。


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